房地产市场观察：以“稳”为主，期待政策创新

党的二十大报告重申“房住不炒”定位、再提“租购并举”政策，为我国房地产未来一段时期的发展方向确定了基调。

国家统计局发布数据显示，今年第三季度经济恢复向好，明显好于第二季度，但房地产主要数据继续下行。其中，1月—9月，全国房地产开发投资同比下降8%，全国土地购置面积同比下降53%，且已连续16个月下跌；国房景气指数持续刷新2016年年初以来的最低水平；全国300城共推出住宅用地1.8亿平方米，受地方政府持续加大优质地块供应力度影响，土地出让金同比止跌。

总体来看，第三季度的房地产市场仍是冬天，而政策面暖风频吹，尤其是降房贷利率、降公积金利率、换购退税“三箭齐发”，给市场筑底增添了希望。

供给端调控初见效

7月28日，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。保交楼成为供给端调控最重要的任务。

8月，住建部、财政部、央行等部门印发通知要求，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。各地纷纷设立地产纾困基金，其中河南省郑州市基金规模达100亿元。有机构预测，该基金理论上可撬动800亿元以上资金。

9月23日，银保监会相关负责人介绍，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。这是自2020年8月房地产融资“三道红线”政策出台以来，监管部门对房企过去两年持续“降杠杆”的肯定。

9月底，中国工商银行、中国建设银行、中国银行等多家银行传达监管部门通知，要求每家大行在年内至少增加1000亿元对房地产融资。

一系列政策措施初见效果。国家统计局数据显示，1月～9月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅均有所收窄，且9月环比均有明显增长。

土地出让方面，多地降低土拍门槛为房企拿地减负。河北省石家庄市宣布，新出让的商品房项目用地不再配建保障性住房。在第三批次集中供地中，北京大部分项目不再设置“90/70”户型限制要求，广州取消“竞自持”环节，山东青岛调减商住用地商业比例。

财政部9月24日出台《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。中国指数研究院数据显示，民企、央企逐步退出后，地方国资在第三批次供地中接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。然而，全国仅20%的城投公司具备房地产项目开发经验和能力。

如果地方国企和城投平台也放缓拿地，第四季度的土地市场或将更加低迷。

需求端政策渐回暖

江苏苏州、河北廊坊以及山东济南、青岛等热点城市继续放松限售、限购政策之外，相比供给端，第三季度需求端政策回暖的范围更加广泛，涵盖降息、购房补贴和政府购买商品房作保障房等领域，显示鼓励成交的明确取向。

7月29日、8月24日、8月31日，三次国务院常务会议均强调支持刚性和改善性住房需求，要求地方“一城一策”用好政策工具箱。

8月22日，央行宣布今年第三次降息，房贷利率低至4.1%。然而这并非最低，新低接踵而至。9月29日，央行和银保监会发布，6月～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市政府，可自主决定在2022年年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。据易居研究院智库中心统计，全国70个大中城市中有23个城市符合此次新政的要求。武汉、天津、石家庄等城市迅速跟进落实。

住房商业贷款利率调整的同时，公积金贷款利率时隔7年首次下调。据第一财经报道，包括山东济宁、广东清远等在内的多个城市在国庆假期下调了个人首套住房商业贷款利率，最低触及3.7%的创纪录水平。记者从多地住房公积金管理中心了解到，截至10月11日，包括北京、上海、广州、深圳、武汉、郑州在内的多个一二线城市开始执行新的贷款利率，即5年期以下（含5年）和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.6％和3.1％。

此外，吉林长春、广西防城港、河南洛阳、陕西汉中等多地密集发布房贷商转公政策，以期利用商贷和公积金贷款之间的利差，有效降低购房者的还款压力。

9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，在同一城市范围内，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

“三箭齐发”之外，越来越多的城市发布了购房补贴政策。据界面新闻统计，全国至少有116地对购房人员给予现金补贴，有108地提出减免购房契税。截至10月8日，重庆、江苏盐城、浙江金华、四川绵阳等47地最高给予100%契税补贴。

北京国民经济研究所副所长王小鲁表示，假设到2035年我国城镇化率再提高10个百分点达75%，城镇人均居住面积提高到42平方米，充其量还需新建147亿平方米城镇住宅，平均分配到今后14年，每年只需新建10.5亿平方米住宅，城镇住房就将完全饱和。但是，“过去3年，平均每年新开工住宅面积15.9亿平方米。今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大，平均每年都会有1/3新建住房过剩”。

尽管这种静态估算未必准确，但已有地方政府和国企出手购买商品房。据中国政府采购网显示，自9月以来，吉林省通化市棚户区改造领导小组、黑龙江省拜泉县房屋征收中心、甘肃省临洮县住建局、贵州省都匀市住建局等，均发布了采购商品房招标公告，采购用途则多与棚户区改造安置房有关。公开资料显示，8月，郑州地产集团以公开招投标方式征集收购该市四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。据《郑州日报》9月21日报道，第一批收购2万套存量房源的目标已基本完成。

多家媒体在报道中提到，相关保障房后续仍可由开发商再次销售，所以政府采购商品房更多的是稳定市场的一种信号。

稳预期呼唤新工具

当前，房地产调控稳地价、稳房价、稳预期三项目标中，最关键也最难实现的是稳预期。从全球形势看，稳定房地产市场要“以我为主”，不能仅仅寄望于货币政策调整。这就意味着，我们必须在已有调控政策的基础上创新调控工具。

在这样的背景下，各地推出的“带押过户”改革，引起广泛关注。

据澎湃新闻报道，8月以来，广州、珠海、昆明等10多个一二线城市出台或实施“带押过户”新政。所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方先解押才能办理过户手续，而解抵押则意味着需要还清按揭贷款。新模式为不动产交易双方减少了手续，降低了费用，同时保证了银行的利益不受影响，实现“三赢”。

最新消息是，江苏日前出台全国首个不动产“带押过户”省级层面规范性文件，意味着这项服务将在江苏省全面推开。

另有两项新政，也因给市场主体减负的出发点而受到关注，并得到业内专家肯定。一项是10月1日起实施的《郑州市不动产登记服务条例》明确，企业申办首次登记时可直接一并办理在建工程抵押转现房抵押、土地使用权抵押可直接转在建工程抵押，为企业节省大量因过桥资金导致的额外经济负担。另一项是安徽合肥、海南鼓励推行以银行保函替代现金缴纳土地出让竞买保证金，减少企业资金占用，增加企业的资金流动性。

观察第三季度房地产市场可以发现，当下房地产市场的基本面和底层逻辑已经发生变化，市场下行不仅是周期性的，也是结构性的。从“房住不炒”的政策底线出发强调“稳”，调控政策措施基本在既有框架内，以“松绑”为主，且主要针对存量市场。既有调控工具应出尽出，其中不少政策力度之大为近年所未见，市场政策触底回暖。各方对调控政策出台、落实、扩散高度敏感，随着市场下行日久，应做好创新调控工具的准备。地方政府的市场调控，更多落脚在改善供求环境，激发市场力量。比如，郑州综合运用司法、财税、金融、供地、不动产登记等调控工具，成为当下房地产政策底如何向市场底传导生动的观察点。

此外，关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，包含多层次内涵。如何统筹市场与保障、买房与租房、增量与存量的资源配置，是亟待破解的课题，也可能成为调控政策出新的切入点。（记者：刘剑）