房地产的底，还有多深？

2022年3月15日，2则房地产大消息。

第一，3月15日，央行月度中期借贷便利（MLF）操作如期而至，尽管放量2000亿元，但利率并未下调，继续维持在2.85%。这意味此前各界预期的本月央行降息（LPR调整），大概率落空。

图表来源-央行网站

第二，我国统计局3月15日发布了一系列1、2月经济数据，其中，房地产数据扑街。

当然，统计局说，1-2月的经济恢复好于预期。那么，本来的预期应该怎样？

不废话，我们围绕最新数据，谈谈房地产到底有多惨，还要惨多久？

01 房地产有多惨

先说房地产有多惨，我们看最新的官方数据。

第一，房地产开发投资情况有隐患。国统局披露，1-2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中，住宅投资10769亿元，增长3.7%。

图表来源-国家统计局

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积784459万平米，同比增长1.8%，其中，住宅施工面积553514万平米，增长2.0%；

房屋新开工面积14967万平米，下降12.2%，其中，住宅新开工面积10836万平米，下降14.9%；

房屋竣工面积12200万平米，下降9.8%，其中，住宅竣工面积8915万平米，下降9.6%。

新开工和竣工数据非常不好看，说明开发商的信心和建筑进度不太理想，当然有过年影响。不过杠杆地产要说，哪年不过年呢？

第二，销售扑街。1-2月份，商品房销售面积15703万平米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；

商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。

图表来源-国家统计局

如果看细节，我国东中西东北地区的销售，无论面积还是销售额，全面下滑的。

2月末，商品房待售面积57026万平米，比2021年末增加6003万平米。其中，住宅待售面积增加5552万平米。

数据看得人心惊肉跳，虽然月度趋势上说，这个情况已经有些月份，且我有准备，但是1-2月的数据一出，还是让我们感到悲伤。

第三，房企资金到位情况很不好。1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；

图表来源-国家统计局

定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

我就不多说，开发商资金压力多大，可以想见。

第四，国房景气指数很低。2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.93，当然比1月的96.83略有提升。

图表来源-国家统计局

但是，和过去比，跌破100，确实是有点让人担忧。

这是官方的数据，我想很说明问题。

02 为什么这么惨

上文我们根据官方数据，谈了目前房地产的困境，很多杆友要问一句，为什么这么惨？可以找一些例由：

第一，归根结底是信心问题。信心比黄金还重要，这句话，经历过上一个10年的朋友肯定都记得。

“房住不炒”已经成为共识，这是官方不久前说的，此前我也有写文章。多数人已经对投机不感兴趣了。甚至部分群体，连投资都不想做了，那么市场自然冷却。

第二，信心背后还涉及很多方面，比如人口普查后发布的数据惊人，这几年出生持续堪忧，你说房地产投资者信心何来？同时，一些城市家庭，已经很明显出现一家人有多套房，或者要继承2套以上房子的情况，你说咋整。

还投资，有些人会觉得，你说的是笑话吗？

第三，房地产行业2021年去杠杆、房企财务状况堪忧且信心较弱，甚至一些项目停工、房企持续暴雷。买房子说起来容易，你敢买吗？谁不怕烂尾，都是血汗钱啊。

这需要打多少鸡血，才能恢复到过去？

各地鼓励住房消费、合理需求、改善需求非常努力，央行宽松、货币政策也会继续发力，这些部分在进步有点效果了，但要全局性改善，要给一些时间。

耐心一点，肯定会变化。

图表来源-东兴证券（特此感谢）

第四，黑天鹅事件持续，人类面临安全威胁，反垄断、反资本无序扩张等，很多人就业、收入受到影响，这当然对购房形成掣肘。

昨天我们和朋友聊天ta说，庆幸去年没有买房，否则真断供的地步。

最近网络在传，哪些大的互联网、科技巨头又减少员工了，我就不发截图，我也不知道真假，但压力我想是真的。

比如我们看3月15日发布的经济数据，2月份，全国城镇调查失业率为5.5%，比上月上升0.2个百分点，与上年同期持平。

本地户籍人口调查失业率为5.5%；外来户籍人口调查失业率为5.6%，其中外来农业户籍人口调查失业率为5.6%。16-24岁、25-59岁人口调查失业率分别为15.3%、4.8%。

31个大城市城镇调查失业率为5.4%——我们看到，这个数据是2021年4月以来首次低于全国城镇调查失业率。

有分析说，大城市就业或有改善。

第五，央行的水也好，政策面的鼓励也好，转换成全国性的购房回升，要一点时间。比如，降息、降准如果再搞一下，部分人信心会好一点。

目前的情况是，金融数据不是很好看。比如刚刚发布的2022年2月金融统计数据报告：

2月末，广义货币(M2)余额244.15万亿元，同比增长9.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和0.9个百分点；狭义货币(M1)余额62.16万亿元，同比增长4.7%，增速比上月末高6.6个百分点，比上年同期低2.7个百分点……

2月末，本外币贷款余额203.93万亿元，同比增长11.1%。月末人民币贷款余额197.89万亿元，同比增长11.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.5个百分点。

2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。

当然，有2月有过年的因素，比如1月数据就还行，杠杆地产不举例。

无论如何，我们要说的是，既然2月金融数据乏力，那么想办法加码，算正常反应。等着吧，总会想办法的。

就算3月不降息，4月等一季度经济数据出来后，或许也会。

03 还有救吗

我不知道上面是怎么思考的，到底是希望制造一轮堪比2016、2017的房地产大牛市，还是2018、2019、2020那样几个月高潮、几个月平稳的小周期。

两个玩法都是可以的，均可以实现。

但是，我们认为，如果再像2016-2017那样的疯狂，未来真要完蛋。

因此，在我看来，房地产有救没救是个伪问题，真希望刺激一下的话，无论短期的还是中长期目标，都可以实现。

西南证券总结了2000年以来的房地产4轮稳增长周期。每轮地产周期的演变会经历：基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收紧的过程。

图表来源-西南证券（特此感谢）

研究表明，行情通常从政策放松开始启动，直到政策收紧或预期证伪时开始结束，区间涨幅与政策宽松力度有关。

目前大概行至中间。

同时，此前国海证券的夏磊团队也做了一份政策研报。

研报总结过去14年，在房地产下行周期，中国有2轮较大的刺激。西南证券和国海证券说法有一定不同，但大周期的判断本质一样。

第一，2008-2009年：全国范围下调首付比例、贷款利率，销售增速5个月后回正。2008年8月，全国商品房销售面积增速一度下探至-35.7%，10月政策出台后，销售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月全国商品房销售面积增速分别为-32.9%（11月）、-2.2%（12月）、-0.3%（2月）、16.4%（3月）。

图表来源-国海证券（特此感谢）

第二，2014-2016年：四波组合拳，销售增速6个月后回正。以14年930为时间节点，2014年2月-2015年3月全国商品房销售面积同比持续为负，2015年4月，在政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，当月增速7%，并于2016年4月增速攀顶至44.1%。

图表来源-国海证券（特此感谢）

通过系列组合拳，包括降息、首付比例、税费等优惠，全国性调控逐步退出，开始强调“因城施策”，销售开始越来越好，如几年前我们看到的疯狂。

此前，我朋友杠杆游戏也注意到这份研报。我想说，如杠杆地产上文所述，地产下行压力也大，现在经济承压问题大，同时金融风险或许更高，怎么办？

让人恢复买房的信心重要，让风险不陡增也重要。

最后谈谈央行的智慧，所谓降息预期落空——央行和市场的关系，就是既做好信息的沟通，尽量抚平剧烈波幅，同时又有一定的不可琢磨性避免市场偏执形成。

这是央行的智慧，在我们看来，大概也是调控到今天的一种智慧。既希望市场恢复、回稳，又担心大“牛”市出现。

问题是，这样的智慧预期，真的可期吗？