万科52亿接盘！重庆468米超高幕墙“嘉陵帆影”不用烂尾了

　　说到“重庆天地”项目，业界的朋友或许都不陌生，这个由香港瑞安房地产开发有限公司投资建设，位于重庆市主城区内中心地段渝中区的高端项目自开工建设之日起截至2016年年底，瑞安重庆天地项目规划中的1.3万套住宅在实现7个小区共7000多方房源交付之后，目前仍有地块尚未动工;规划中的10栋甲级写字楼竣工了7栋，还有3栋仍处于停工状态。

　　然而，近日业界传来惊人消息，5月26日深夜，瑞安地产发布公告宣布，将与万科和重庆锦澜(万科附属公司)订立买卖协议，将重庆天地79.2%股权卖给了万科，整个交易金额为41.33亿元，这意味着，万科将以巨资接过一个烂尾项目，万科究竟做了一笔什么买卖?因此，万科是又一次扮演了罗康瑞的拯救者角色还是通过购买、并购其他房地产企业来“曲线救国”?但无论如何，我们只知道因资金链断裂已经停工超过三年的重庆天地从此改姓王了。

　　重庆天地是一个大体量综合项目，由三大部分组成，包括企业天地、天地商业街和住宅。2003年，瑞安拿下了重庆天地的旧改项目，希望建设一个庞大城市综合体，其中468米的超高层“嘉陵帆影”被称为“西部第一高楼”。此次卖给万科的股权包括重庆天地项目中的一部分，一块还没开发的地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米，其中嘉陵帆影占23万平方米，总共126万平方米。

　　据相关文件资料显示，瑞安当年拿地的土地出让金仅仅为921万元，加上拆迁费、契税和其他成本，总的土地成本为6亿元。而在此次万科和瑞安的交易中，对重庆天地净资产的估值为52.18亿元。万科因此拿到了11宗空地和3宗在建和停工(嘉陵帆影)项目。

　　据悉，在万科之前，一国有大型开发商曾有意收购重庆天地，对其估值为45亿元。根据他们的测算，瑞安在没有风险及減少利息支付下，可直接赚取土地溢价收益7亿元人民币。但是该国有企业的报价最终没有被瑞安接受，如今，万科入主重庆天地，将报价提升到52亿元，这也意味着，瑞安直接可以获取14亿元土地收益，而且因为持有项目20%的股权，还可以分享后续收益，这一仗瑞安打得是真漂亮。

　　2013年，重庆天地陷入停工，2013年春节前，已经开工的“嘉陵帆影”主塔现场的动臂塔吊已经撤走。而当时官方消息称工程停工是因为重庆轨道交通9号线调整和江北机场新建跑道等原因，需要进行调整。实际上，我们用脚指头也能想出停工的原因是资金问题。因为不仅重庆项目，瑞安在大连的项目也已经陷入麻烦，罗康瑞向外兜售其在内地项目时，曾提出了将重庆、大连和盈利状况良好的上海瑞虹新城项目打包，以提高吸引力。

　　熟悉瑞安的人应该知道，瑞安在内地的项目大多是以旧改获取，拆迁安置旷日持久，对其资金链提出极强的考验，再加上瑞安项目中商办项目占多数，更加拖慢了其周转率。因此，在住宅市场不旺盛的市场，瑞安往往陷入泥潭似乎也是可以预见的，然而这样的矛盾，在重庆天地更加明显。重庆天地的住宅价格一直涨不上去，而剩下的450万平米商业也存在位置和交通的缺陷，比如嘉陵帆影原来的建筑架构太密集，五楼的轻轨未来要有交叉交接工程，工作繁杂，是他们最复杂的项目。

　　根据瑞安的测算，算上一切成本，重庆天地的总开发成本为44亿元。前述有意收购重庆天地的国有开发商认为，重庆天地接下来需要大量的资源投入、并且需要严格控制成本，否则会导致数以十亿的亏损，不过，这已经不是罗康瑞需要担心的了。

　　说完瑞安和万科，我们来说说重庆天地项目本身吧，该项由国际知名设计师Benjamin Wood规划设计，汲取重庆浓郁丰富的山水文化，深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素表达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质。整体规划参考了摩纳哥、意大利等世界著名山城的优秀布局，凸显重庆独特的山城特色，而468米的嘉陵帆影项目，由三座塔楼和一座裙楼组成，灵感则源自扬帆于长江和嘉陵江上的传统帆船，外立面由玻璃幕墙打造，形似一叶扬帆屹立嘉陵江畔，对于这座渝中半岛的新地标，在经历过如此挫折后，希望万科的入驻能让它顺利并且早日完工。